우선 변제금이 과연 내 보증금을 보호해줄까?

주택임대차보호법에는 우선 변제금과 최우선 변제금이 있습니다.

무엇인지는 잘 몰라도 임대차로 살고 있는 집이 경매에 넘어간다면 

먼저 돈을 주는것과 그것보다 더 먼저 돈을 주는 것이 있구나라고 이해하시면 됩니다.

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결론을 먼저 말하면,  큰 도움 안되는 것으로 느껴집니다.

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그러면 그 법에 의해 내 보증금을 돌려주는것인지?

돌려준다면 보증금 전부를 돌려주는 것인지 궁금합니다.

 

경매에 넘어간다고 모든 전세. 월세 사시는 분들의 보증금을 법원이 돌려주는 것이 아닙니다.

보증금을 받기 위한 조건이 있습니다.

 

그 조건이라 하면

1. 부동산 인도(이사)

2. 전입신고

3. 확정일자(동주민센터)

 

이 3가지를 하셨다면, 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 생깁니다.

이것이 우선변제금입니다.

 

하지만 등기사항전부증명서(등기부등본)를 보시고

입주를 하기 전  근저당 설정(00은행 금"얼마"원) 이렇게 되어 있다면

우선변제금이라 하더라고, 경매가 실행이 되면, 그00은행이 먼저 설정 금액을 가지고 가고,

그 후 남은 금액으로 본인의 보증금을 돌려주는 것입니다.

만약 은행이 전부 설정 금액을 가지고 갔다면

우리는 받을 수 있는 금액이 없게 되는 것입니다.

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아래는 인천 빌라 한 호실 경매에 나온 것을 예를 들기 위해서 가지고 왔습니다.

이 빌라 최초 경매감정가는  146,000,000원이었습니다.

 

깡통 빌라 등기사항전부증명서

 

깡통 빌라 임차인 보증금

 

2013년 1억4천만원정도 근저당권이 설정되어 있는 빌라에

남00 임차인이 2016년에 입주를 하고 매 2년마다 보증금도 올려주어서총5천9백만원의 보증금이 있는 상태입니다.

 

그런 상태에서 2022년 경매에 들어가게 됩니다.이 경매는 한번 유찰로 인해 1억4천6백만원에서 1억2백2십만원으로 낮춰졌습니다.누군가 최저가로 낙찰을 받는다면, 위 협동조합이 낙찰금액 전부를 가져가고

임차인은 한 푼도 못 받고 쫓겨날 것입니다.

 

요즘 전세사기, 깡통전세 하는 것들이 전부 위 내용처럼 은행이 먼저 설정금액을 전부 가지고 가기에

임차인에게는 줄 보증금이 없게 되는 것을 그렇게 부르는 것입니다.

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그런데 보증금 내역을 보시면 소액 임차인 2천2백만원을 받는다 나와있습니다.

저것이 최우선 변제금입니다.

 

최우선 변제금이란, 본인이 살고 있는 집의 보증금이 얼마 이하라면 그중에 어느 정도는 

우선변제금처럼 은행이 먼저 가져가지 않고 임차인에게 무조건 먼저 주겠다는 것입니다.

 

이것 또한 조건은

1. 부동산 인도(이사)

2. 전입신고

이며, 확정일자는 없어도 됩니다.

 

그러면 보증금이 얼마일 때 나에게 얼마를 먼저 주느냐는 아래와 같이 되어있습니다.

2023년2월21일 법이 개정되어서 이제는 조금 더 많이 주네요.

예전 2008년도 때는 서울시가 보증금 6,000만원 이하 여야지만 최대 2,000만원을 주었습니다.

	보증금(아래 금액 이하)	우선변제를 받을 금액(아래 금액 이하)
서울특별시	1억6천500만원	5천500만원
과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억4천500만원	4천800만원
광역시,안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8천500만원	2천800만원
그 밖의 지역	7천500만원	2천500만원

 

 

남00 임차인이 받는 금액이 4,800만원이 아닌 2,200만원을 받는 이유는

2013년 근저당이 설정될 그 당시 경기도는 보증금 6,500만원 이하이면, 최대 2,200만원까지 받을 수 있었습니다.

경매가 시작되는 시점의 기준금액이 아니라, 

최초 근저당이 설정될 당시의 년도가 기준금액입니다.

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월세보다는 전세 매물이 더 많은 시점에서 

여러분들은 위 표의 보증금 안에 들어오시나요?

 

보증금이 위 표의 금액 초과이고 

근저당 설정이 과하게 되어 있다면, 

우선이던, 최우선이던 보증금은 보호받지 못합니다.